yükleniyor...
yükleniyor...
-Tahliye taahhütnamesi ile tahliye, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı bir tahliye taahhüdüdür ve geçerlilik şartları Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrasında düzenlenmiştir. Bu şartlardan birinin eksik olması durumunda dahi taahhütnameye dayalı olarak tahliye davası açılamamaktadır. Bu şartlar;
-Kira sözleşmelerinde tahliye taahhüdü, kiracının kiralanan mülkü belirli bir süre sonunda boşaltacağına dair verdiği yazılı bir sözdür. Bu taahhüt, tahliye taahhütnamesi olarak da bilinir ve kiracının sözleşmenin uzatılması veya yasal korumalardan yararlanma hakkından önceden feragat etmesi anlamına gelir. Türk Borçlar Kanunu’nun 6098 sayılı yasasının 352. maddesinde düzenlenen bu durum, kira verenin icra veya mahkeme yoluyla tahliyeyi talep etmesine olanak tanır. Kiracı, bu taahhütle kiralananı zamanında boşaltmayı kabul eder ve yasal süreçlere tabi olur. Bu uygulama, kira ilişkilerinde tarafların hak ve yükümlülüklerini netleştirir.
-Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi, kiracının kiralananı teslim aldıktan sonra belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmesi durumunda, kiraya verenin bu tarihten itibaren bir ay içinde icra veya dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebileceğini düzenler. Ancak, bu hükmün uygulanabilmesi için kiralanan taşınmazın konut veya çatılı işyeri olması gerekir. Eğer taşınmaz bu kategorilere girmiyorsa veya TBK’nın genel hükümlerine tabi ise, 352. maddeye dayalı tahliye davası açılamaz. Bu durumda, kiraya verenin farklı hukuki yollara başvurması gerekebilir. Madde, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin tahliye süreçlerini hızlandırmayı amaçlar. Kiracının yazılı taahhüdü, bu süreçte kilit bir rol oynar ve taahhütname şartlarının eksiksiz olması önemlidir. Aksi takdirde, hukuki süreç işletilemez.
-Tahliye taahhütnamesi ile tahliye, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesine göre düzenlenmektedir. Kiracı, kiralananı teslim aldıktan belirli bir süre sonra boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ederse, kiralayan bu tarihten itibaren bir ay içinde icra veya dava yoluyla tahliye talep edebilir. Taahhütnamenin geçerli olması için;
-Tahliye taahhütnamesi noterde hazırlanmak zorunda değildir, ancak yazılı olması, kiracı tarafından imzalanması, tahliye tarihinin net belirtilmesi ve kiralananın kiracıya teslim edilmiş olması geçerlilik şartlarıdır. Noterde düzenlenmesi, imzaya itiraz veya baskı iddialarını önler ve icra takibinde süreci hızlandırır. İcra Hukuk Mahkemesi’nde açılacak davalarda arabuluculuk zorunluluğu olmadığından, dava daha hızlı sonuçlanır. Bu nedenle, noter onayı taahhütnameyi daha güvenilir ve etkili kılar.
-Yazılı tahliye taahhütnamesine dayanarak icra veya dava süreci başlatmak için, taahhüt tarihinden itibaren bir aylık hak düşürücü süre öngörülmüştür. Bu süre içinde harekete geçilmezse, taahhütnameye dayalı talepte bulunulamaz. Mesela, 07.03.2025 tarihli taahhütname için 08.03.2025 ile 07.04.2025 arasında icra veya dava başlatılmalıdır. TBK’nın 353. maddesine göre, kiraya veren bir aylık süre içinde yazılı bildirimde bulunursa, süre bir kira yılı uzar. İcra takibi de yazılı bildirim sayılır ve dava süresi uzar. Ancak, taahhüt tarihinden önce yapılan bildirimler süreyi uzatmaz. Yargıtay, bu konuda farklı kararlar vermiştir.
-Geçerli bir tahliye taahhütnamesi varsa, kiracı belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmakla yükümlüdür. Kiracı boşaltmazsa, kiraya veren bir ay içinde icra takibi veya dava açarak sözleşmeyi sonlandırabilir. İcra takibinde, tahliye emri kiracıya tebliğ edilir; itiraz edilmezse zorla tahliye yapılır. İtiraz durumunda, kiraya veren 6 ay içinde itirazın kaldırılmasını veya 1 yıl içinde tahliye davası açabilir. Taahhütname noter onaylıysa, imza inkârı mümkün değildir. Adi yazılı taahhütnamelerde imza inkârı yapılırsa, sulh hukuk mahkemesinde dava açılması gerekir. Yargıtay, taahhütnameye dayalı tahliye davalarında, kiracının kira bedelinden de sorumlu olduğunu belirtmiştir.
-1 Eylül 2023’te yapılan düzenleme ile, kira uyuşmazlıklarından kaynaklanan tahliye davalarında arabuluculuk zorunlu hale getirilmiştir. Taraflar, mahkemeye gitmeden arabulucu aracılığıyla çözüm arayabilirler. Tahliye davası, kiraya verenin kiracıyı taşınmazdan çıkarmak için açtığı davadır. Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağına dair yazılı bir beyanıdır. Kiraya veren, tahliye taahhüdüne dayanarak, söz konusu tarihten itibaren 1 ay içinde dava veya icra takibi başlatarak kira sözleşmesini sonlandırabilir.
-Kiraya veren, kiracının yazılı tahliye taahhütnamesine dayanarak, belirtilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra dairesine ilamsız tahliye takibi başlatabilir. Tahliye taahhüdünün aslını veya onaylı örneğini icra dairesine sunması gerekir. İcra dairesi, kiracıya 15 gün içinde tahliye emri gönderir. Kiracı, 7 gün içinde itiraz edebilir; itiraz olmazsa tahliye kesinleşir ve 15 gün içinde boşaltma yapılmazsa zorla tahliye gerçekleşir. İtiraz durumunda, kiraya veren 6 ay içinde itirazın kaldırılmasını veya 1 yıl içinde tahliye davası açmalıdır. İmza inkârı durumunda, sulh hukuk mahkemesine başvurulur. Taahhütname, paylı mülkiyette çoğunluk kararıyla veya yeni malik tarafından kullanılabilir. Bir aylık hak düşürücü süreye uyulmalıdır; süre, yazılı bildirimle bir kira yılı uzatılabilir.
-Konut ve çatılı işyerlerinde, kiraya verenin, kiracının yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak bir aylık süre içinde dava açma hakkı bulunmaktadır. Bu hakkı kullanabilme yetkisi yalnızca kiraya verene aittir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca, bir aylık süre içinde dava açılmadığında, tahliye taahhüdü geçerliliğini yitirir ve bu nedenle kiracının tahliyesi talep edilemez. Bu tür davalar Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülmekte olup, yetkili mahkeme, kiracının ikamet adresinin bulunduğu mahkemedir. Birden fazla kiracı durumunda dava, herhangi bir kiracının yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılabilir.
-Tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibinde, kiracı 7 gün içinde itiraz ederek süreci durdurabilir. İtiraz, taahhütnamenin geçersizliği veya şartların oluşmadığı gerekçelerine dayanabilir. Noter onaylı taahhütnamelerde imza inkârı mümkün değildir. Ev sahibi, itiraz durumunda 6 aylık itirazın kaldırılması veya 1 yıllık tahliye davası süreçlerinden birini başlatmalıdır. Tahliye davasında kiracı, taahhütnamenin şartları taşımadığını veya tahliye koşullarının gerçekleşmediğini savunarak itiraz edebilir. Mahkeme itirazı kabul ederse, tahliye gerçekleşmez. İmzaya itiraz edilmesi halinde, ev sahibi sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali için dava açmalıdır. İmzanın kiracıya ait olduğu tespit edilirse, kiracı imza inkâr tazminatı öder.
-Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak beyan etmesidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesine göre, kiraya veren bir ay içinde dava veya icra yoluyla tahliye isteyebilir. Taahhütname noterde ya da adi yazılı şekilde yapılabilir. Kiraya verenin, tahliye tarihinden sonra bir ay içinde işlem yapması gerekmektedir. Boş tarihli taahhütnameler de geçerlidir, ancak kiracı tarihlerin sonradan eklendiğini kanıtlamalıdır. Aile konutlarında eşin imzası zorunlu değildir, ancak eşin önceden bildirimde bulunması gerekir. İrade sakatlığı iddiaları da yazılı delille ispat edilmelidir.
-Ev sahibi, kiracıyı yalnızca kanunda belirtilen sebeplerle (kendi ihtiyacı, tadilat gibi) ve uzun hukuki süreçler sonucunda tahliye edebilir. Ancak, kiracının yazılı ve gönüllü olarak verdiği tahliye taahhütnamesi, ev sahibine hızlı tahliye imkanı sağlar. Bu belge, kira sözleşmesinden sonra ve kiracının iradesiyle düzenlenmelidir. Aynı tarihte imzalanan veya baskı altında verilen taahhütnameler geçersizdir. Aile konutu durumunda, her iki eşin de imzası gereklidir. Yargıtay, tahliye tarihi boş bırakılan taahhütnameleri geçerli sayabilir, ancak kiracılar bu durumu delillerle ispatlayabilir. Taahhütname, kira artışı yahut tehdit aracı olarak kullanılmamalıdır.
-Tahliye taahhütnamesi, eşin imzası olmadan geçersiz mi? Bu soru hem ev sahipleri hem de kiracılar için önemli hukuki sonuçlar doğurur. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi tahliye taahhütnamesini düzenler, ancak eşin imzasına dair bir hüküm içermez. Eşin rızası kavramı, Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi ve Aile Konutu kavramıyla ilişkilidir. Aile konutu olan bir taşınmazda, tahliye taahhütnamesi yalnızca bir eş tarafından imzalanmışsa, bu taahhütname baştan geçersiz değildir. Ancak, diğer eş, noter aracılığıyla ihtarname göndererek veya aile mahkemesinde aile konutu tespit davası açarak taahhütnameyi geçersiz hale getirebilir. Bu durumda, birlikte kiracılık söz konusu olur ve tahliye işlemi bölünemez. Eğer ev sahibi, tahliye taahhütnamesine dayanarak icra veya dava sürecini başlatırsa, diğer eşin itiraz hakkı sınırlıdır. Bu nedenle, ev sahipleri, özellikle ailelere kiraya verirken, her iki eşin de imzasını almalı ve mümkünse noterde düzenlemelidir. Kiracılar ise, tahliye taahhütnamesinin geçersizliğini ileri sürmek için zamanında ihtarname göndermeli veya dava açmalıdır. Aksi takdirde, taahhütname geçerli sayılır ve tahliye süreci işler. Bu konuda Yargıtay kararları da benzer şekilde yorumlanmaktadır.
-Elinizde tahliye taahhüdü bulunuyorsa ve tahliye tarihi geçtiyse, bu tarihten itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurma yükümlülüğünüz vardır. Yetkili icra dairesine giderek kiracının tahliyesini talep etmeniz gerekmektedir. İcra dairesi, kiracıya bir tebligat gönderecek ve kiracı, bu tebligatı aldıktan sonra iki seçenekle karşılaşacaktır: Ya 15 gün içinde kiralanan yeri tahliye edecek ya da tahliye etmemesi durumunda icra memurları gelerek zorla tahliye işlemini gerçekleştirecektir.
-Tahliye taahhütnamesine dayanarak başlatılan süreç, icra dairesine yapılan başvurunun ardından genellikle 1-2 ay içinde sonuçlanabilir. Ancak bu süre; kiracının itirazı, icra dairesinin iş yükü veya yasal işlemlerdeki olası gecikmeler nedeniyle değişiklik gösterebilir. Kiracı yargıya başvurursa ya da itiraz ederse, sürecin tamamlanma süresi uzayabilir. Dolayısıyla, tahliyenin ne kadar sürede gerçekleşeceği, somut olayın özelliklerine ve yasal işlemlere bağlıdır. Yasal süreçlerdeki değişkenler bu zamanlamayı etkileyebilir.
-Tahliye taahhütnamesi bulunmasına rağmen kiracının evden çıkmaması durumunda kira hukuku kapsamında tahliye davası açılabilir veya icra dairesine başvurulabilir. Eğer kiracı buna rağmen kiralanandan çıkmıyor ise icra memurları tarafından zorla çıkartılır.
-Eğer tahliye taahhüdüne rağmen kiracı evi boşaltmazsa, hukuki süreçler devreye girer. Yargıtay 8. Ceza Dairesi, mahkeme kararına rağmen tahliye etmeyen kiracının “hakkı olmayan yere tecavüz” suçunu işlediğine hükmetmiştir. Mahkeme kararlarına uyulmaması halinde, kiracılar cezai sorumlulukla karşılaşabilirler. Hukuki süreçte genelde kiracılara 2 haftalık tahliye süresi tanınır. Bu süre dolduğunda, tahliye işlemi icra yoluyla zorla gerçekleştirilebilir. Yargıtay, kiracıların bu tür sorunlarla karşılaşmaması için hukuka uygun hareket etmeleri gerektiğini vurgulamaktadır. Ayrıca, mahkeme kararlarına riayet edilmemesi durumunda cezai yaptırımların gündeme gelebileceği belirtilmiştir.
-Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesine göre, yeni malik, eski malikin kira sözleşmesinden doğan haklarını devralır. Bu nedenle, yeni malik, eski malik döneminde alınan yazılı tahliye taahhütnamesine dayanarak kiracıya karşı tahliye davası açma hakkına sahiptir. Taahhütname, mülkün devri sonrasında da geçerliliğini korur ve yeni malik, bu belgeyi hukuki bir dayanak olarak kullanabilir. Ancak, taahhütnamenin şartları ve içeriği dikkate alınmalı, gerekirse hukuki danışmanlıkla süreç yönetilmelidir.
-Tahliye taahhütnamesinin noter tarafından düzenlenmesi bir geçerlilik şartı değildir. Adi nitelikte geçerli bir tahliye taahhütnamesi hazırlanabilir. Şu unutulmamalıdır ki noterde hazırlanan tahliye taahhütnamesinde imzaya itiraz edilemez ancak adi nitelikteki kira taahhütnamesindeki imzaya itiraz edilebilir.
-Tahliye taahhütnamesi kiracıyı çıkartmak için hukuken yeterlidir. Ancak, bu yeterlilik yazılı tahliye taahhütnamesinin geçerlilik koşullarını sağlaması halinde halindedir. Kiracı tarafından irade sakatlığı halinde verilen ya da sözlü olan bir tahliye taahhütnamesi kiracıyı çıkartmak için yeterli değildir.
-Tahliye taahhütnamesinin genel olarak geçerlilik şartlarını sıralamak gerekirse;
-Tahliye taahhüdünün geçerli sayılabilmesi için, kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olması gerekmektedir. Yargıtay kararlarında sürekli vurgulandığı gibi, kiralananın tesliminden önce alınan tahliye taahhütlerinde, kiracının iradesinin baskı altında olduğu kabul edilir. Eğer kiralanan teslim edilmiş ancak sözleşme daha sonra imzalanmışsa, tahliye taahhüdünün sözleşme imzalandıktan sonra verilmesi, kiracının özgür iradesiyle bu taahhütte bulunduğunu gösterir. Bu durum, taahhüdün geçerliliği açısından önemli bir unsurdur.
-Bazı uzmanlar, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra verilmesi gerektiğini öne sürmektedir. Eğer bu taahhüt, sözleşme öncesinde ya da imza sırasında alınmışsa, kiracı bu durumun baskı sonucu gerçekleştiğini her türlü delille kanıtlayabilir. Bu durum, kira sözleşmesi öncesinde ya da sırasında verilen tahliye taahhütlerinin hukuki geçerliliğini sorgulatabilir. Bu nedenle, tahliye taahhütlerinin zamanlaması, hukuki süreçlerde önemli bir tartışma konusu haline gelebilir.
-Kiracının iradesi fesada uğratılmak suretiyle alınan tahliye taahhütleri geçersizdir. Ancak böyle bir durumda kiracı iradesinin fesada uğradığını 6098 sayılı TBK’nın 39.maddesi gereği tahliye taahhüdünün geçersizliği ve iptaline ilişkin dava açılması gereklidir.
-Tahliye taahhüdü, tarafların karşılıklı anlaşmasıyla iptal edilebilir. Ayrıca, taahhütname imzalanırken taraflardan birinin kandırılması, tehdit edilmesi veya zor kullanılarak imzalatılması durumunda da iptal mümkündür. Türk Borçlar Kanunu’na göre, cebir, hile veya tehdit altında imzalanan taahhütnameyle bağlı kalınma zorunluluğu yoktur. Ancak, bu durumdan kurtulmak isteyen kişi, söz konusu baskı unsurlarının sona ermesinden itibaren 1 yıl içinde karşı tarafa bildirimde bulunmalı ve durumu ispatlamalıdır.
-Kira sözleşmesi kiraya verenin harekete geçmesiyle yani tahliye davası açması ya da icra takibini başlatmasıyla sona erer. Dava açılması halinde mahkeme sadece şartların gerçekleşip gerçekleşmediğine bakarak tespit niteliğinde bir kararı verir. Kira sözleşmesi sona ermiş olduğundan kiracı, burada artık haksız zilyet durumundadır. Dolayısıyla kiraya veren kiracıdan haksız işgal tazminatı talep edebilir. Yargıtay’ın yerleşik görüşüne göre ise sözleşmenin sona erebilmesi için mahkemenin kararının kesinleşmiş olması ya da icra yoluyla kiracının kiralanandan tahliyesi gereklidir. Mahkeme kararı kesinleşmeden kiracı ecrimisil ve diğer tazminatları talep edemez.
-Tahliye taahhütnamesi, belirli bir süreyle veya tarihle sınırlı olabilir. Ülkemizde taahhüdün geçerliliği belirtilen koşullar ile süreye bağlıdır. Süre bitiminden sonra taahhüt direkt olarak geçersiz olmaz.
-Fakat, kira verenin tahliye davası açma hakkı, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi gereği, tahliye tarihinden itibaren 1 ayla sınırlıdır. Bu süre geçerse, taahhüt hala geçerli olsa da tahliye talebi hukuki olarak geçersiz olur.
-Tahliye taahhütnamesine dayanarak doğrudan tahliye işlemine başlanabilir. Kiracının bu durumda ne yapacağı önemlidir. Kira eğer tahliye etmiyorsa kiraya veren kişinin tahliye taahhütnamesine dayanarak icra takibi ya da tahliye davası açma hakkı bulunmaktadır.
-Tahliye taahhütnamesi olmadan da ev sahibi kiracıyı evden çıkarabilir. Bunun için kanunen düzenlenmiş çeşitli yollar mevcuttur. Bunlardan biri kiraya verenin ve yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliyedir. Kiraya verenin ihtiyacı bulunmalı ve bu ihtiyaç gerçek/samimi olmalıdır. Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle de tahliye edilebilir. Diğer bir tahliye yolu ise yeniden imar ve inşa sebebiyle tahliyedir. Bu yolla tahliye için de çeşitli şartların sağlanması gereklidir.
-Geçerli bir tahliye taahhüdü mevcutsa ve kiracı belirtilen sürede taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren dava açmaksızın icra yoluna başvurabilir. Bu süreçte arabuluculuğa başvurma zorunluluğu bulunmamaktadır. İcra İflas Kanunu’nun 272 ila 275. Maddelerinde, kira süresinin sona ermesine dayalı tahliye işlemleri düzenlenmiştir. Kanunun 272. Maddesine göre, kiraya verenin icra takibi başlatabilmesi için yazılı bir belge sunması gerekir; bu belge ise tahliye taahhütnamesidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, yalnızca yazılı bir tahliye taahhütnamesi, icra başvurusu yapmak için yeterli sayılır ve süreci hızlandırır.
-Tahliye taahhütnamesinin iptali için, öncelikle bir nüshasını saklamanız önemlidir. İmza sonrası, noter yoluyla gönderilecek bir ihtarnameyle taahhüdün baskı altında yapıldığını iddia edebilirsiniz. Evliyseniz, söz konusu yerin aile konutu olduğunu ve eş onayı bulunmadığını öne sürebilirsiniz. Hile, zorlama veya irade sakatlığı gibi durumlar varsa, bir yıl içinde dava açarak iptal talep edebilirsiniz. Ancak, bu iddiaların yazılı delillerle desteklenmesi gereklidir. Taahhüde dayalı işlem yapılırken, kanunlara uygun gerekçeler sunmanız önem taşır
BİZİMLE İLETİŞİME GEÇMEK İÇİN BURAYA TIKLAYABİLİRSİNİZ